Ein Unternehmen gerät in wirtschaftliche Schieflage. Um schnell an Geld zu kommen, verkauft es seine Betriebsgrundstücke zu einem Kaufpreis von 3,5 Mio. € an seinen Mehrheitsgesellschafter und mietet sie im selben Atemzug für einen monatlichen Mietzins von 29.167,00 € wieder zurück, also ein klassisches „Sale-and-lease-back“-Geschäft. Mit notariellem Vertrag vom selben Tag veräußert der Mehrheitsgesellschafter seine Geschäftsanteile an der Schuldnerin zu einem Kaufpreis von 1,00 € je zur Hälfte an die Mitgesellschafter. Der Mehrheitsgesellschafter zahlt sodann auf den Kaufpreis für die Grundstücke einen Betrag von 3 Millionen Euro und erklärte, den Restkaufpreis mit der Forderung von 500.000 € aus einem früheren Darlehen zu verrechnen. Wenige Monate später ist das Unternehmen insolvent. Der Insolvenzverwalter verlangt die Rückübertragung der Grundstücke an die Insolvenzmasse. Hat er einen Anspruch darauf? Mit dieser Frage hat sich der Bundesgerichtshof (BGH) in einem aktuellen Urteil befasst und die Regeln zur sogenannten Vorsatzanfechtung (§ 133 InsO) und zur Voraussetzung der Zahlungseinstellung deutlich geschärft.

Die Entscheidung fügt sich konsequent in die jüngere Senatsrechtsprechung zur Vorsatzanfechtung (insb. BGH IX ZR 78/20 v. 3.3.2022 und IX ZR 6/22 v. 18.1.2024) ein und überträgt deren Grundsätze – erstmals mit dieser Klarheit – auf entgeltliche Verpflichtungsgeschäfte außerhalb reiner Zahlungsvorgänge.

Kaufpreis und Grundstückswert stimmten überein, die vereinbarte Miete war ortsüblich. Das Berufungsgericht hielt das Geschäft deshalb für unbedenklich: Wo Leistung und Gegenleistung gleichwertig seien, entstehe kein Nachteil für die übrigen Gläubiger. Dieser Sichtweise ist der BGH entgegengetreten – und hat das Urteil aufgehoben. Zentrale Aussage ist, dass ein Benachteiligungsvorsatz des Schuldners – als Voraussetzung der Vorsatzanfechtung – bei Abschluss eines entgeltlichen Verpflichtungsgeschäfts – wie hier beim Verkauf der Betriebsgrundstücke – nur unter engen Voraussetzungen angenommen werden kann, insbesondere wenn dem anderen Teil besondere Vorteile verschafft oder die Befriedigungschancen der übrigen Gläubiger besonders beeinträchtigt werden. Die Entscheidungsgründe heben hervor, dass das Berufungsgericht die Voraussetzungen der Vorsatzanfechtung nach § 133 Abs. 1 InsO rechtsfehlerhaft verneint hat. Insbesondere hat es die wirtschaftliche Lage der Schuldnerin, die Bedeutung der übertragenen Grundstücke für den Geschäftsbetrieb, die Verwendung der Kaufpreiszahlung und die Gesamtumstände des Sale-and-lease-back-Geschäfts nicht ausreichend gewürdigt. Die Annahme, es liege eine kongruente Deckung vor, weil Kaufpreis und Grundstückswert übereinstimmten, sei unzutreffend. Nur weil ein angemessener Preis gezahlt wird, ist ein Geschäft nicht automatisch „sauber“. Ob der Schuldner seine Gläubiger benachteiligen wollte, lässt sich erst aus einer Gesamtwürdigung aller Umstände beurteilen – nicht aus einem bloßen Preisvergleich. Ein Benachteiligungsvorsatz kommt in Betracht, wenn der Vertragspartner über den reinen Leistungsaustausch hinaus besondere Vorteile erhält oder die übrigen Gläubiger erheblich schlechter dastehen. Hier bedeutsam: Der Gesellschafter durfte einen Teil des Kaufpreises mit einem zuvor gewährten Darlehen verrechnen und verschaffte sich so eine Aufrechnungsmöglichkeit – ein klassisches Warnzeichen.

Rechtsfehlerhaft meint das Berufungsgericht ferner auch, ein Benachteiligungsvorsatz bei Eingehung der Verpflichtung zur Übertragung der Grundstücke an die nahestehende Klägerin komme nur in Betracht, wenn es sich um den letzten werthaltigen Vermögensgegenstand der Insolvenzschuldnerin handelt. Überträgt der Schuldner Vermögensgegenstände an nahestehende Dritte, ist dies schon ein Indiz für einen Benachteiligungsvorsatz (BGH, Urteil vom 3. März 2022 – IX ZR 53/19; vom 22. Februar 2024 – IX ZR 226/20; vom 6. März 2025 – IX ZR 209/23). Entscheidend ist laut BGH eine Gesamtwürdigung der maßgeblichen Umstände des Einzelfalls. Das Unternehmen gab ausgerechnet die Grundstücke weg, auf die die Schuldnerin für den laufenden Betrieb zwingend angewiesen war, und band sich zugleich für zehn Jahre an einen Mietvertrag – ohne Rückkaufrecht. Aus Eigentum wurde eine dauerhafte Zahlungslast.

Auch der Einwand des Gesellschafters, dass der Kaufvertrag geschossen wurde, um der Schuldnerin dringend benötiget Liquidität zu verschaffen und so zu sanieren, greift hier nicht ohne weiteres.

Der BGH stellt fest, dass eine E-Mail, in der der Geschäftsführer intern gegenüber dem Gesellschafter von „Zahlungsunfähigkeit“ spricht, für sich genommen noch keine „Zahlungseinstellung“ begründe. Dafür braucht es ein nach außen erkennbares Verhalten – etwa gegenüber Lieferanten oder dem Stromversorger. Frisches Geld beschafft zu haben, heißt nicht, das Unternehmen saniert zu haben. Solange die Ursachen der Krise fortbestehen, ist die bloße Verschaffung von Liquidität kein tragfähiges Sanierungskonzept.

Sale-and-lease-back-Geschäfte mit nahestehenden Personen sind in der Krise damit ein rechtliches Minenfeld. Wer solche Gestaltungen umsetzt, sollte ihren wirtschaftlichen Sinn und ein schlüssiges, ernsthaftes Sanierungskonzept sorgfältig dokumentieren. Der BGH hat den Fall an das Berufungsgericht zurückverwiesen; dort ist nun genau zu prüfen, ob die Gesamtumstände auf einen Benachteiligungsvorsatz schließen lassen.

Robert F. Westhues