In der Insolvenz des Mieters gewährt das gesetzliche Vermieterpfandrecht dem Vermieter einen Anspruch auf abgesonderte Befriedigung aus dem Verwertungserlös derjenigen Gegenstände, die von dem Mieter in die Mietsache eingebracht wurden (§§ 50, 166 ff. InsO). Über das Vermieterpfandrecht sind etwaig offene Mietforderungen aus den letzten 12 Monaten vor Insolvenzeröffnung geschützt, § 50 Abs. 2 S. 1 InsO.

Das Vermieterpfandrecht gemäß § 562 BGB umfasst auch Kraftfahrzeuge, die regelmäßig auf dem Mietgrundstück abgestellt werden, soweit die vorübergehende Einstellung zur bestimmungsgemäßen Nutzung des Grundstücks gehört. Das Vermieterpfandrecht erlischt, wenn das Fahrzeug – auch nur vorübergehend – entfernt wird; es entsteht neu, wenn das Fahrzeug sodann wieder auf dem Grundstück abgestellt wird. 

Nach Insolvenzeröffnung können gemäß § 91 InsO keine (Sicherungs-) Rechte mehr erworben werden, die sich auf Ansprüche aus der Zeit vor Insolvenzeröffnung beziehen. Sofern die Fahrzeuge erst nach Insolvenzeröffnung wieder auf dem Grundstück abgestellt werden, entsteht ein Vermieterpfandrecht an den Fahrzeugen nur als Absicherung für die Neu-Ansprüche aus der Zeit nach Insolvenzeröffnung (Masseverbindlichkeiten gem. § 55 InsO), nicht aber für die Alt-Ansprüche (Insolvenzforderungen gem. § 38 InsO).

Sind die Fahrzeuge vor Insolvenzeröffnung auf dem Grundstück abgestellt (und danach bis zur Insolvenzeröffnung) nicht mehr entfernt worden, ist zu prüfen, ob das Entstehen des Vermieterpfandrechts an den Fahrzeugen ggf. der Insolvenzanfechtung gem. §§ 129 ff. InsO unterliegt. Nach § 140 InsO sind für die Beurteilung der Anfechtbarkeit die Verhältnisse zum Zeitpunkt des Entstehens des Vermieterpfandrechts maßgeblich. Werden die Fahrzeuge nach Bestellung eines vorläufigen Insolvenzverwalters auf dem Grundstück abgestellt, ist zudem zu prüfen, ob das Einbringen mit Zustimmung des vorläufigen Insolvenzverwalters und damit wirksam erfolgt ist.

Widerspricht der Vermieter der zukünftigen Entfernung der Fahrzeuge mit dem Ziel, seine Rechte zu wahren, ist dies unbeachtlich, sofern der Geschäftsbetrieb im gewöhnlichen Umfang fortgesetzt wird (§ 562a S. 2 BGB). Dies gilt nach Auffassung des BGH auch, soweit der Geschäftsbetrieb vom vorläufigen Insolvenzverwalter fortgeführt wird.

Die Entscheidung des BGH verdient Zustimmung, sie entspricht der wohl herrschenden Meinung in der Literatur. Zutreffend ist, dass auch ein nur vorübergehendes Entfernen zum Untergang des Vermieterpfandrechts führt, da das Gesetz insoweit keine Einschränkung enthält und ansonsten kaum auflösbare Abgrenzungsprobleme entstünden. Sofern das Fahrzeug zur Reparatur entfernt wird, muss die Werkstatt für seinen Werklohn ein Werkunternehmerpfandrecht erwerben können, das nicht durch ein Vermieterpfandrecht bereits ausgehöhlt ist.

Der Vermieter von Gewerbegrundstücken wird sich im Falle der Fortführung des Geschäftsbetriebs nach Insolvenzantragstellung darauf einstellen müssen, dass er ein Vermieterpfandrecht an Kraftfahrzeugen für Alt-Forderungen nicht mit Erfolg wird geltend machen können, weil zumindest die Einrede der Anfechtbarkeit greifen wird. Denn zum Zeitpunkt des letzten Einbringens vor Insolvenzeröffnung hatte der Vermieter regelmäßig Kenntnis von der Insolvenzantragstellung, so dass die Anfechtung gemäß § 130 InsO greifen dürfte. Im Falle der Einstellung des Geschäftsbetriebs nach Insolvenzantragstellung dürfte die Lage hingegen anders zu bewerten sein.